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商业空间的未来

文:林慧敏【草稿策划编辑和网站架构师,Hochschule Anhalt建筑硕士毕业,曾是BOOKU的初创团队, 参与策划“Italo Calvino”建筑文学展】

巴生谷每一年都有好几家大型百货商场崛起。图为位于武吉免登 (Bukit Bintang) 的拉拉宝都 (Lalaport) 百货公司于 2022 年头正式开张。(照片源自网路)

我们需要那么多商业空间吗?


于 2021 年,大吉隆坡区域积累了约 2.07亿平方英尺的商业建筑空间,其中包括了 0.65亿平方英尺的零售空间和1.36亿平方英尺的办公空间。市场每年都要于大吉隆坡区域内新建 6 百万平方英尺的零售空间和 1300 万平方英尺的办公空间。


每一个新的住宅区域发展案子就要配搭兴建一系列的商业空间:百货公司,办公大楼,和店屋。问题是,我们需要那么多商业空间吗?


当新的商业建筑在城市内无限制的持续耸立,各大商业空间之间强烈的竞争也导致各方争相推出更低廉理想的条件。过多的选择让租户容易退租和抛弃不足够理想的老旧空间。而只要一朝失去了人潮,就会形成恶性循环,导致更多的租户相继离开。许多风光一时的商业空间在被新的商业空间取代后,非常难再次复苏。


中国最大的网购网站淘宝于 2019 年在吉隆坡设立实体店,追求的是让用户实际的尝试触摸产品,再以网购的方式下单。(照片源自辣手网)

新冠疫情改变商业空间营运模式


城市人口就这么多,在新冠疫情期间带来的新购物和工作模式更是进一步改变了人们对商业空间的实际需求。 人们在疫情期间对于住宅空间的可塑性要求大幅度提高,而相对的对于商业空间的依赖逐渐减少。


许多公司在疫情期间发现可以相对的减少实体办公空间,转而让员工分批在居家和办公室空间切换。而已经在市场上发酵了好一段时间的 “共享工作空间“ (co-working space) 也因其灵活和方便性而引发了一波新的热潮。


同样的,零售店铺也大多开发了网路和外送的服务,甚至连老一辈也被迫学会了如何网上购物。在这两年的实际操作下,网路和科技的发达让我们对商业空间从全实体转换成一种混合型 (hybrid) 的需求。


实体商业空间更像是成为了一种“体验性”空间,让人们在需要亲自体验,触摸,感受商品的前提下才被需要。或许,有了网络商店的衬托,商品在实体商业空间里不再需要以大数量展列;相对的,只需要展示一或两个让人们感受的就足够了。这就像当人们已经可以轻松的在家里点外卖,品尝到与餐厅里相同的食物,但我们还是愿意着装出门,去实体餐厅吃饭的道理相似。拜访实体商业空间更多时候是为了体验该空间的感受与人与人之间的交流,并不纯粹是为了吃饭和购物而已。


只是未来在精简浓缩后的商业空间需求或许已大不如前,我们本来就已经过多过剩的商业空间该何去何从?


位于TRX 商业中心的 Affin Tower 在今年竣工,提供了 43 层楼的办公空间。(照片源自 Knight Frank Research)

商业空间的局限和可能性


就巴生谷和吉隆坡区内来看,庞大的商业建筑相对的更容易在失去部分租户后,步向越发惨淡的命运。许多大型购物商场无力与强大的对手竞争,长期处于空置的情况。即使偶尔举办展览或活动也没能改变状况。这些商场日复一日的挣扎求存,但长期下来也只是花费大笔的维修资金却没能完整的实践其原用途。


这些案例让我们看见我们的建筑空间在“分类”上过于清晰:办公大楼只能是办公大楼;购物商场只能是购物商场。此类的空间设计缺乏了转换为其他用途的灵活性,导致空置的商业空间难以被循环使用。


位于城市中央占据着理想位置的商业空间更是尤其显得尴尬,空置着等待着未知的命运却导致其他用途的空间反而需要被迫往城市外围发展。在全球提倡着 “15 分钟城市” 的当下,无法被充分使用的商业空间却成为了导致城市扩张(urban sprawl)的罪魁祸首。


在此课题上,我们该更敏锐更据前瞻性的去对待。目前看来,这些过剩的商业空间除了继续空置等待未来被拆除的命运外,还可以采取自适应重用 (adaptive reuse) 的改造模式。但由于前面提到的缺乏转换为其他用途的灵活性,这些建筑在改造为其他用途的道路上或许会较为费劲。除了在硬体上需要与新的用途磨合外,也极其需要有合时宜的软体 –- 也就是合适的内容和对的目标群体。


在许多国家,这样的自适应重用例子已不是新鲜的做法。在法国巴黎,约 33% 的办公空间已空置四年之久[1]。为了解决城市内的住宅短缺问题和达到更紧凑宜居的城市,巴黎市政府设立了一个国际奖项鼓励将办公室转变为住房的优秀案例。2021 年四月,伦敦也宣布计划通过改建办公楼,希望在 2030 年内能提供至少 1500 个住宅单元[2] 。而在美国罗德岛州普罗维登斯,更是已有实际例子把一座建于 1828 年的旧商场“威斯敏斯特拱廊” 改造成住宅。


旧商场“威斯敏斯特拱廊” 在 2008 年经济萧条下倒闭,后于 2013 年被改造成住宅。(照片源自 Northeast Collaborative Architects )

当然,改造的功能不限于住宅,也可以是学校,文化中心,甚至是公共空间。 但自适应重用只是亡羊补牢的其中一种方式,在重复使用原有建筑构造下,较为经济和环保的一种方式。


最后,我们该重新思考商业空间退化对城市带来的影响,或在建造前就考虑其转换用途的可能性。毕竟,谁又能预知下一场影响人类对于建筑空间用途的改变会是如何?


(特别感谢林宇旗关于吉隆坡商业空间数据的提供)



[1] Knght Frank. (2021, June 8). Conversion of offices into housing: a pipe dream or a real opportunity? Retrieved from Knight Frank: https://www.knightfrank.com/research/article/2021-06-08-conversion-of-offices-into-housing-a-pipe-dream-or-a-real-opportunity?utm_medium=website&utm_source=archdaily.com


[2] Cutieru, A. (8 October, 2021). The Transformation of Offices into Residential Projects: Tackling Vacancies and Housing Shortage. Retrieved from Archdaily: https://www.archdaily.com/969821/the-transformation-of-offices-into-residential-projects-tackling-vacancies-and-housing-shortage



*本文首发星洲日报官网,点击此处跳转页面


 

作者 | 林慧敏

草稿策划编辑和网站架构师,Hochschule Anhalt建筑硕士毕业,曾是BOOKU的初创团队, 参与策划“Italo Calvino”建筑文学展


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